Từ tháng 5-2018, thanh khoản đất nền giảm mạnh khiến các nhà đầu tư lo ngại. Họ chuyển vốn vào căn hộ hiện đại cho thuê hoặc bất động sản nghỉ dưỡng để nhận dòng tiền cam kết hàng năm.
Chuyên gia địa ốc – TS Trần Nguyễn Minh Hải nhận định trong giai đoạn thị trường đất nền tạm thời dừng ở trạng thái chờ đợi. Giao dịch giảm mạnh, các dòng vốn sẽ có sự phân hóa và dịch chuyển dần về những kênh đầu tư năng động hơn.
Đó là những loại tài sản dễ mua bán, cho thuê hoặc thu hồi vốn. Tuy lợi tức thấp hơn và không đột biến bằng đất nền nhưng dễ kiểm soát dòng tiền. Chuyên gia này đưa ra 3 kênh đầu tư khả thi, có thể được nhà đầu tư chọn lựa trong giai đoạn đất nền chững lại.
Dự án Lotus Plaza tại Mỹ Tho (Tiền Giang ) theo dòng căn hộ hiện đại
Bất động sản nghỉ dưỡng – căn hộ hiện đại
Căn hộ nghỉ dưỡng hiện là một lựa chọn khá hấp dẫn cho các nhà đầu tư nhờ 2 yếu tố:
Thứ nhất, các căn hộ nghỉ dưỡng trên thị trường có giá chỉ trên dưới 2 tỉ đồng. Đây là mức giá khá hợp lý để đầu tư.
Thứ 2, hầu hết các căn hộ nghỉ dưỡng đều áp dụng phương thức cam kết lợi nhuận từ 8%-12% mỗi năm, đây là mức lợi nhuận khá ổn định. Tuy nhiên, các nhà đầu tư nên lựa chọn các chủ đầu tư uy tín để tránh trường hợp chương trình cam kết lợi nhuận ảo.
Mặt khác, pháp lý chưa rõ ràng cũng là một vấn đề khiến các nhà đầu tư e ngại.
Căn hộ hiện đại cho thuê
Một trong những loại bất động sản cho thuê ít rủi ro nhất sẽ trở thành mục tiêu hấp dẫn giới đầu tư trong vòng 6-12 tháng tới là căn hộ cho thuê. Đây là loại bất động sản tiêu dùng miễn nhiễm với suy thoái do đặc tính dễ mua, dễ bán, dễ cho thuê và giá cả khá mềm.
Lượng cầu khá lớn nên thị phần này phát triển bền vững, ít biến động. Mặt khác bên cạnh mức lợi tức cho thuê thu về hàng năm thì dòng căn hộ này còn có mức tăng giá khá cao từ 10% – 15% mỗi năm.
Theo khảo sát, đầu tư vào dòng căn hộ cho thuê tại thị trường TP.Hồ Chí Minh sẽ thu về khoản lợi tức khoảng 5-6% mỗi năm, tại Hà Nội khoảng 4-5%/năm.
Phòng khách dòng căn hộ hiện đại của một dự án Lotus Plaza, Mỹ Tho
Điều đáng chú ý, dòng căn hộ hiện đại cho thuê tại các tỉnh tập trung nhiều các chuyên gia nước ngoài làm việc như Biên Hoà, Bình Dương có tỷ suất sinh lợi trên dưới 10%/năm.
Theo số liệu từ Ban quản lý các khu công nghiệp Đồng Nai, Biên Hòa hiện tại sở hữu 5 khu công nghiệp lớn với hơn 400.000 lao động, trong đó hơn 7.000 người là chuyên gia nước ngoài. Cần khoảng 5.000 căn hộ cao cấp để đáp ứng hết nhu cầu của các chuyên gia này.
Lượng cầu lớn là có thật nhưng cung lại không đủ đáp ứng khi phân khúc căn hộ tầm trung khu vực Biên Hòa. Chỉ có vài dự án là Amber Court, Thanh Bình, Pegasus… đáp ứng khoảng 10% chỗ ở cho người nước ngoài cần thuê.
Ở khu vực các tỉnh miền Tây tình trạng cũng tương tự. Lượng cầu lớn, nên gần đây một số doanh nghiệp địa ốc lớn bắt đầu đổ “nghìn tỉ” đầu tư vào “miếng bánh” màu mỡ này. Cuối năm 2017, công ty Hoàng Quân đã tung ra thị trường 176 căn hộ cao cấp tại dự án Lotus Plaza tại trung tâm thành phố Mỹ Tho. Ngay khi mở bán đợt 1, Gần 100% căn hộ thuộc tháp B của dự án đã được đặt cọc.
Là dòng căn hộ hiện đại tiên phong của Mỹ Tho, ngoài các tiện ích căn bản như trung tâm thương mại, công viên, hồ bơi … Lotus Plaza còn được trang bị hàng loạt các tiện tích đẳng cấp bảo vệ sức khoẻ và chăm sóc sắc đẹp.
Nhà phố được đánh giá cao như căn hộ hiện đại
Nhà phố liên kế khép kín hoặc nhà phố riêng lẻ trong khu dân cư hiện hữu dòng vốn 4 – 6 tỉ đồng. Đây có thể là một kênh bất động sản tiêu dùng tiếp theo được nhà đầu tư quan tâm khi đất nền chững lại. Nhà phố có nhiều đặc tính an toàn: pháp lý đa phần hoàn chỉnh, tài sản có thể khai thác và giá cả ổn định hơn. Nếu vay vốn để sản xuất kinh doanh, nhà phố cũng thường được định giá cao.
Khuyến nghị cho nhà đầu tư căn hộ hiện đại, bđs nghỉ dưỡng
Có thể thấy, nhà phố, căn hộ nghỉ dưỡng và căn hộ cho thuê đều là 3 kênh đầu tư khá an toàn với tỷ suất lợi nhuận cao mà các nhà đầu tư nên lưu ý.
Bà Hải cho biết, từ tháng 5/2018 khi thị trường giao dịch đất nền mất dần sự sôi động, giá cả chững lại, kênh đầu tư này sẽ trải qua một giai đoạn thách thức tâm lý và niềm tin của người mua.
Theo dự đoán của bà Hải, làn sóng bán tháo đất nền sẽ chưa xảy ra trong 2-3 tháng tới. Nhưng đến khi sức cầm cự vượt quá giới hạn thì làn sóng này sẽ diễn ra mạnh mẽ vào tầm quý IV năm nay. Vì vậy, những nhà đầu tư biết đón đầu 3 kênh đầu tư trên sẽ thu lợi lớn vào cuối năm
Lúc này, những ai đã thu gom và nắm giữ đất nền sẽ ít có cơ hội dịch chuyển dòng tiền do các giao dịch đang giảm mạnh. Tuy nhiên, những người đứng ngoài thị trường có thể chuyển hướng dòng tiền và mục tiêu của họ nhiều khả năng là bất động sản tiêu dùng, tức loại tài sản có thể khai thác dòng tiền thường xuyên hoặc gửi tiết kiệm.
“Sẽ có một bộ phận nhà đầu tư thay đổi mục tiêu cũ. Họ chấp nhận thu bạc lẻ và kiểm soát chặt dòng tiền còn hơn kỳ vọng lợi nhuận đột biến nhưng tiềm ẩn quá nhiều biến số” – Bà Hải nhận định.
